深圳市中级人民法院与龙岗、坪山区法院的执行局里，今年下半年压着厚厚一摞关于“异地不动产司法拍卖流拍”的卷宗。这些因民间借贷纠纷、小微企业断贷担保而被查封的房产，十有八九集中在同一个坐标上——紧贴着深圳坪山兰竹东路与聚龙山、跟深圳行政边界只隔着一道铁丝网的惠州大亚湾西区。 在京东与阿里资产司法处置平台上，这批临深一线住宅的二拍、变卖底价已经低到了让债权人放弃追偿的地步。 位于大亚湾西区龙海一路、龙海二路与石化大道沿线的锦绣壹号、龙光城、德洲城、泰丰牧马湖、冠华城桂香园以及大中华幸福城，当年在一手认购和二级市场转手时是什么行情？ 那时候整个珠三角的资金都在赌“深圳直辖扩容”和“深大城际轨道进大亚湾”。距离深圳坪山边界不到200米的锦绣壹号与龙光城北期，备案单价与二手转让价一度被深圳投资客顶上了2.1万至2.45万元/平方米；哪怕是往东走三四公里、靠近万达广场的泰丰牧马湖、翡翠山与灿邦新天地，成交单价也稳稳站在1.65万至1.95万元/平方米。 一套92平方米的带装修三房，巅峰期不动用200万到220万资金根本拿不下来。当时深圳各大按揭担保公司给客户的测算模型是：深圳坪山卖4万5，跨过一条马路到大亚湾西区只要2万，这2万5的价差就是最安全的垫子。 现如今，去惠州市大亚湾区房产管理局交易大厅的核税窗口看一眼最近办结的过户单，当年那块所谓的“安全垫”已经被砸成了无底洞。 在二级存量市场上，挂牌量最大的超级大盘龙光城（总户数超2万户）、德洲城与荣佳国韵，目前在售房源多到连中介门店的电脑系统都翻不到底。买卖双方真正能谈拢签字、去银行走完按揭审批的交易单价，已经从当年的2万多块一路跌到了6800元至8500元/平方米！ 至于龙海三路、比亚迪商圈外围、响水河工业区周边的灿邦珑廷、新华联广场、爱琴海、板嶂岭片区电梯三房，近期密集交割的单价更是直接捅穿了6500元防线：5600元至6300元/平方米的完税过户单子每周都在往外冒；部分楼层偏低或急于变现填补深圳生意窟窿的产权人，一套88平方米的正規电梯三房，开价48万全款就能直接交钥匙办证！ 从2.4万元/平方米的高台自由落体到6000多元，整整70%以上的账面财富凭空蒸发。当年掏65万首付、向银行借了140万按揭进场的深圳买房人，现在把房子卖掉收回来的55万现金，连银行剩余按揭本金的零头都堵不上。 大亚湾西区可不是十年前那个荒无人烟的鬼城。 现在的龙海二路和石化大道两侧，有万达广场、吾悦广场、灿邦新天地三大商业综合体，有大亚湾比亚迪三期生产基地、光弘科技、环旭电子，南边还有年产值超两千亿元的中海壳牌石化基地。路网修通了、商场开业了、工厂也满负荷运转了，房价为什么反而跌回了十二年前的解放前水平？ 把大亚湾土地财政的“容积率账本”、深圳坪山保障房的“釜底抽薪”，以及大亚湾重化工与电子代工的“财税分配漏斗”摆在台面上对一对账，答案其实冷酷得不带一点水分。 把大亚湾西区二手房逼上绝路的头号杀手，是这片不到30平方公里土地上恐怖的“超高容积率存量堰塞湖”。 在内地很多二三线城市，远郊楼盘的容积率一般在2.0到2.5左右；但当年大亚湾西区批地的时候，为了在有限的临深交界线上榨出最大的土地出让金，规划部门批出去的商住用地，容积率普遍高达3.8、4.2甚至4.5以上！ 走进大亚湾西区的任何一个次新小区，映入眼帘的全是32层到34层高、两梯六户甚至两梯八户的超高层密集塔楼。一个中型小区就能塞进三四千户人家，像龙光城、德洲城这种连片开发的大盘，户数更是直奔一两万户。 更致命的是，大亚湾的一手开发商到现在还没停止倾销！ 为了保住集团债务不违约、兑付上游建筑商的工程款，今年下半年大亚湾西区与中心区十几个还在售的一手准现房尾盘，直接开启了“自杀式清仓”：原本备案价1.4万至1.6万元/平方米的全新电梯房，开发商不仅直接给出五折到五五折的工抵价（折后单价仅6500元至7800元/平方米），还给深圳带客过来的房产中介开出了高达8%至12%的渠道佣金，外加“零首付、送全屋家电”！ 开发商手里零楼龄的全新现房才卖6800块钱一平，直接把旁边那些持有满五年、户型老旧、还得让买家承担税费的二手房东逼进了死胡同——二手房东如果不把单价狠砍到5500元至6200元，连一个进门看房的散客都休想抢到。 一手房源源不断地砸盘，而原本指望过来接盘的“深圳坪山与龙岗刚需客”，则被深圳自己的房价下跌与人才房狂潮彻底截留了。 当初深圳打工人之所以愿意跨过市界去大亚湾西区买房，是因为深圳坪山和龙岗的门槛太高。可最近两年，铁丝网西侧的深圳坪山区和龙岗中心城，自己的资产价格先一步塌了： 与大亚湾锦绣壹号仅一路之隔的深圳坪山坑梓、沙田和聚龙山片区，正宗带深圳户口、深圳公办学位、下楼就是深圳地铁14号线的商品房次新三房，成交单价已经跌回到了1.85万至2.3万元/